Налог для самозанятых сдача квартиры в аренду

Предлагаем информационную поддержку в вопросе: "Налог для самозанятых сдача квартиры в аренду". Уточнить актуальность данных на 2020 год или задать любой другой юридический вопрос вы можете связавшись с дежурным консультантом.

Самозанятые граждане

С 1 января 2019 г. действует новый налоговый режим – «налог на профессиональный доход», или, как его еще называют, налог для самозанятых граждан или для самозанятого населения (Закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ ). Что значит «самозанятые граждане»? Это означает – работающие сами на себя, без наемных сотрудников.

Цель нового налога – вывести из тени доходы от небольшого бизнеса и подработок. И чтобы сподвигнуть людей на это, режим для самозанятых 2019 сделали по максимуму простым и удобным. Все о самозанятых – на нашем сайте.

Самозанятый гражданин: плюсы и минусы

О плюсах и минусах самозанятых мы рассказали в отдельной консультации.

В чем отличия самозанятого от ИП

Статус ИП позволяет платить 6% с дохода за аренду вместо 13% НДФЛ. Поэтому многие регистрировали или планируют регистрировать ИП, чтобы платить меньше налогов.

Чем статус самозанятого отличается от ИП?

  1. ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
  2. Власти обещают более простую регистрацию.
  3. ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
  4. ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
  5. ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
  6. Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
  7. ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
  8. У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.

Сдача квартиры в аренду как самозанятый гражданин

Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ разрешает гражданам зарегистрироваться в качестве самозанятого и сдавать квартиру в аренду. И неважно, кому она будет сдаваться: физлицу или организации. Если квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности, то достаточно одному из супругов зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить НПД с полученного дохода (Письмо ФНС от 26.04.2019 N СД-4-3/8121 ).

При сдаче квартиры в качестве самозанятого гражданина много плюсов, мы о них рассказывали.

А вот быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение нельзя. Это прямо запрещено Законом (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ ).

Плюсы и минусы для арендодателя

Главное и очевидное преимущество — возможность заниматься легальной деятельностью, без вероятности привлечения к правовой отвесности и получение доступа к защите юридических прав. Также, присутствует возможность и право на пенсию, согласно доходам, декларированных в ФНС.

К положительной стороне вопроса можно отнести и вариативность коммерческого сотрудничества со съёмщиком: жильё можно сдать на постоянной основе, так и на почасовую оплату — никаких ограничений нет.

Сдавать можно на долгий срок и посуточно

Негативная сторона — невозможность получения прибыли при передаче квартиры в доверительное управление — данные действия запрещены как такие, которые противоречат режиму экспериментального налогообложения. Это накладывает сложности при сдаче нескольких жилищных помещений самозанятым человеком, — лишает его возможности оптимизации данного процесса. Самозанятость здесь выступает, скорее, основой для мелкого предпринимательства, а не для профессиональных рантье.

Как зарегистрироваться самозанятым в 2019 году

Этому вопросу мы посвятили отдельный материал.

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн».

Договора найма и аренды для самозанятых (НПД). В чем особенности?

Кто может стать самозанятым в 2019 году

Читайте об этом в отдельном материале. Список самозанятых регионов смотрите в консультации «Самозанятые 2019: какие регионы». Когда самозанятые будут в других регионах – пока неизвестно.

Сколько налогов нужно платить?

Сдавать квартиру как самозанятый гражданин можно с различными вариациями уплаты налогов — это:

  • 4% (физическое лицо);
  • 6% (Индивидуальный предприниматель, юридическое лицо).

Сдать квартиру можно с налогом в 3%, если до этого был уплачен налоговый вычет в сумме 10 000 рублей, который предусматривается в рамках экспериментальной программы налогообложения.

Обратите внимание! Данный вычет изымается единожды и позволяет снизить налоговую ставку на указанный в ФНС период времени. После его окончания, предоставляется возможность продлить льготный период.

Самозанятые аренда квартир и их налогообложение рассчитывается по экспериментальной программе, что позволяет корректировать суммы и процентные ставки — данные актуальны на момент написания статьи. Для дополнительной информации рекомендуется обратиться в ФНС.

С каких доходов при аренде квартиры самозанятому не придется платить НПД

Имейте в виду, что если по условиям договора аренды квартиры самозанятый получает от арендатора компенсацию оплаты электричества и воды по счетчикам, то эти суммы не являются доходом. И с них не нужно платить НПД (Письмо ФНС от 13.06.2019 N СД-4-3/[email protected] ). Но важно, чтобы выполнялись 2 условия:

  • плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
  • плата должна фиксироваться на основании надлежаще установленных индивидуальных приборов учета.

Как налог для самозанятых повлияет на арендодателей квартир

С 2019 года в России начал действовать экспериментальный налог для самозанятых. Примерить на себя новый статус могут и арендодатели квартир. Мы изучили закон и выяснили, выгодно ли становиться самозанятым рантье.

В каких регионах возможна уплата НПД самозанятым при сдаче квартиры в аренду

Ответ на этот вопрос такой: если квартира находится в регионе, в котором проводится эксперимент по уплате НПД, то человек может зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог на профессиональный доход (Письмо ФНС от 26.04.2019 N СД-4-3/8121 ).

Читайте так же:  Отказ в возмещении ндс проводки

Но представители ФНС давали и другие разъяснения относительно уплаты НПД при сдаче квартиры в аренду. Так, если человек зарегистрирован в качестве самозанятого в связи с тем, что выполняет какие-то работы в «разрешенных» регионах, и сдает в аренду жилую недвижимость в других регионах, то он все равно может платить НПД с дохода от сдачи жилья в аренду.

Налог на профессиональный доход

Отдельно мы рассказали, как рассчитать налог на самозанятых граждан 2019, как применить налоговый вычет для самозанятых и как заплатить налог.

Кстати, иногда спрашивают, надо ли получать патент для самозанятых в 2109 году. Нет, никаких патентов получать не надо. Зарегистрируйтесь как самозанятый и платите налог через приложение «Мой налог».

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. Главная — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию. И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату. Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Статус самозанятого обещает много преимуществ

  1. Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет -какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
  2. Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).

Как это будет работать: например, вы сдаете квартиру в найм физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

  1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
  2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Есть сложные вопросы и не все пока очевидно – подписывайтесь на наше пособие

А теперь про сложные вопросы. Мы их сформулировали и будем искать на них ответы – ответы вы можете найти в пособии “Арендодатель-самозанятый“:

Ставка налога при сдаче квартиры самозанятым

Если самозанятый сдает квартиру физлицу, то ставка налога на профессиональный доход составляет 4%. А если по договору аренды наниматель – юридическое лицо, то ставка вырастает до 6% (ст. 10 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ ).

Кстати, если самозанятый сдает квартиру в аренду физлицу, но заказ поступает через интернет-агрегатор, являющийся юридическим лицом (как например, Airbnb), или через агентство недвижимости, то ставка будет 6%. Ведь деньги арендодатель получает от организации, а не от физлица.

Что делать самозанятому арендодателю — порядок действий

Вы получаете новый статус через приложение «Мой налог».

Сдаёте квартиру жильцам.

Ежемесячно формируете в приложении чек: указываете сумму, которую получили от жильцов, и дату. Договор для подтверждения дохода не нужен.

Получаете от жильцов деньги — на карту или наличными.

До 12-го числа следующего месяца налоговая посчитает общий доход и сформирует квитанцию. До 25-го числа её нужно будет оплатить. Это можно сделать в приложении «Мой налог», привязав банковскую карту. Или настроить автоплатёж в мобильном банке. Третий вариант — распечатать квитанцию и оплатить в отделении банка.

Сейчас предприниматели опасаются, что все их банковские переводы налоговая будет проверять и признавать доходом. Но это не так: ФНС примет к учёту только те суммы, которые вы самостоятельно заявите через приложение. Доступа к движению средств на вашем счёте у неё не будет.

Следим за темой и будем держать в курсе

Мы будем следить за темой и готовы проконсультировать Вас – по Закону и подзаконным актам к нему. При покупке пособия “Арендодатель-самозанятые” вы будете получать его обновления, которые мы планируем выпускать по мере выпуска нормативных документов и анализа реальных ситуаций.

Рекомендация на данный момент:

  1. Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
  2. Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
  3. Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
  4. Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.
Читайте так же:  Налоговый вычет за обучение жены в вузе

Самозанятый: сдача квартиры в аренду

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый? Этим вопросом задаются граждане, решившие получать деньги от временно неиспользуемого жилья. Да, это хороший вариант — сдавать квартиру как самозанятый. Но важно знать об ограничениях и о тонкостях уплаты налога на профессиональный доход (НПД).

Могут ли самозанятые сдавать квартиру?

С 1 января (2019 год) гражданин Российской Федерации (определённых, указанных законом, областей и городов) может сдавать жилье, согласно экспериментальной системе налоговой оплаты.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый? Да, уплачивая стандартный налог на профессиональный доход (НПД)!

Данный налог регламентируется законом Российской Федерации относительно самозанятого населения, где население выступает в роли физического лица или индивидуального предпринимателя. Такие граждане обязываются не нанимать рабочую силу по договору (снижает вероятность неправовых отношений — сексуальное рабство, проституция, торговля людьми и прочие), вместе с тем — простая передача жилья в аренду возможна, и это находится в рамках действующего законодательства.

Обратите внимание! Основная цель НДП — гарант легализации коммерческой деятельности, с возможностью наполнения бюджета и с учётом трудового стажа для гражданина.

Трудовой стаж и вычет идут в пользу арендодателя, что снижает уровень коррупции в жилищно-коммунальном секторе экономики страны и позволяет иметь социальные гарантии. Также, это призвано повысить уровень комфорта при документообороте между арендодателем и съёмщиком жилья.

Действие экспериментального налога распространяется всего лишь в 4 территориальных зонах — это:

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Какие преимущества?

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие.

Закон о самозанятых гражданах

В отдельной консультации мы собрали документы, регулирующие новый спецрежим в виде уплаты налога на профессиональный доход. Там мы публикуем все разъяснения Минфина и ФНС, которые касаются деятельности самозанятых граждан.

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Как арендодатели платили налоги до 1 января 2019 года

До принятия нового закона предприниматели выбирали один из трёх вариантов. Всё зависело от региона и количества сдаваемых квартир.

Регистрировать ИП по упрощённой системе и платить 6% от дохода. Плюс ежегодные сборы примерно 30–35 тысяч рублей в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования.

Купить патент для ИП, если позволяет регион, и раз в год перечислять налоговой конкретную сумму. Это дешевле, но от сборов ИП всё равно никто не освобождал.

Получать деньги и не платить налоги. Опасно: если соседи пожалуются, то можно получить штраф за нелегальное предпринимательство. Дополнительно заставят заплатить налог за весь период аренды. К тому же в таком случае невозможно заключить договор между нанимателем и наймодателем. А значит, в спорных ситуациях нельзя будет защитить права сторон в суде.

Видео (кликните для воспроизведения).

Многие выбирали работу «в чёрную» из-за слишком низкой прибыли. Например, в Москве и Санкт-Петербурге на сборы ИП пришлось бы отдать сумму, равную месяцу аренды квартиры. В регионах обязательные взносы окупались за три–четыре месяца сдачи. Рассчитывать на более-менее адекватную доходность можно было только от сдачи минимум трёх квартир.

Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”

Сдавать квартиру в аренду и уменьшить налог до 4% .

Как и в какой срок оплачивать налог?

Сдача квартиры самозанятый человек должен оплатить налог не позднее 25 числа следующего месяца, после получения налоговой квитанции из налоговой. Квитанции могут присылаться по почте или через смартфон приложение. В подтверждение их получения, гражданину будет выслан индивидуальных код подтверждения или будет предложена цифровая аутентификация через мобильное приложение.

Налоги для квартиры

Самостоятельный (без коммерческих указаний извне), самозанятый арендодатель после платежа должен сохранить чек об оплате, что позволит минимизировать взаимодействие с налоговыми службами и позволит иметь доказательства уплаты (необходимо в спорных ситуациях)

Читайте так же:  Какие налоги платит ип в казахстане

Важно: на сегодняшний день предусматривается ежеквартальная система уплаты, — необходимо оплачивать 4 раза в год — каждый коммерческий квартал. Вместе с тем, законом нет запрета учащать оплату (например, это можно делать ежемесячно, с выполнением всей процедуры оплаты)

Снимать жильё может как государственный служащий, так и гражданское лицо — для отчётности в налоговую службу это не имеет значения — нет необходимости для уточнения дополнительных персональных данных съёмщика, достаточно простого гражданского договора об аренде жилого помещения.

Как видно, законодательство имеет вектор на снижение коррупционной составляющий в данном сегменте бизнеса, при этом — стремится учесть интересы государственной казны и арендодателя со съёмщиком, что позволит иметь более благоприятный уровень жизни, иметь социальные гарантии для всех типов граждан Российской Федерации!

Арендодателям-самозанятым

Как и где зарегистрироваться

Экспериментальный режим подразумевает отсутствие бюрократии. Чтобы зарегистрироваться, не нужно идти в налоговую. Достаточно скачать приложение «Мой налог» от ФНС, которое уже появилось в App Store и Google Play.

Если сейчас рантье работает как индивидуальный предприниматель, он всё равно может стать самозанятым. Регистрация — как и для физического лица — через мобильное приложение или личный кабинет. После нужно обязательно уведомить налоговую о смене режима — на это дают всего месяц. Если этого не сделать, то регистрацию аннулируют.

Чего нельзя при статусе самозанятого

  1. Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
  2. Нельзя получать доход в натуральной форме.

Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире. Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».

И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

  1. Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов. Если Вы получаете 40000 рублей, включая коммунальные платежи, которые составляют 7000 рублей, то налог заплатите с 40000 рублей, а не с 33000.

Договора для сдачи в аренду самозанятыми. С 01.01.2019

С 1 января 2019 года в 4-х регионах России вводится, в качестве эксперимента, новый налоговый режим – налог на профессиональный доход (НПД). Он будет действовать в Москве, Московской области, Калужской области и Республике Татарстан. Под действие этого закона попадают арендодатели жилья, которые теперь могут платить налог 4-6% (вместо 13%) и не регистрировать ИП. При этом переход на новый налоговый режим – это право, но не обязанность. Можно по старому действовать как «простое физическое лицо» или ИП.

«Правильная Аренда» уже писала про то, чем новый режим (Налог на профессиональный доход – НПД) отличается от налогообложения физических лиц и деятельности ИП «на упрощенке».

Надо ли что-то менять в ранее заключенных договорах?

Подойдут ли самозанятым обычные договора найма или аренды, или в них нужны принципиальные изменения?

«Правильная Аренда» подготовила для вас варианты договора для сдачи квартиры самозанятыми, применяющими НПД:

Как всегда, договора представлены в двух видах – вариант для распечатки/заполнения и вариант с комментариями из нормативных актов.

Что изменяется в договоре найма?

Договор найма заключается, если жилая недвижимость сдается физическому лицу.

  1. Ссылка на статус самозанятого, применяющего НПД, не критична – но мы рекомендуем ее добавить, чтобы при необходимости договор проще «читался» проверяющими органами, а наниматель понимал – откуда взялся чек вместо расписки.
  2. Прием платежей теперь оформляется чеком. Расписка за ежемесячный платеж теряет свой смысл. В договоре важно указать реквизиты для направления чека в электронной форме, т.к. именно он подтверждает прием платежа.
  3. Если оформить залоговый платеж чеком, то с него придется сразу заплатить налог. Залог – это еще не доход наймодателя, поэтому как раз залог и его возврат лучше оформлять распиской. А вот если залог приняли по соглашению сторон в оплату за последний месяц – это уже доход, оформляемый чеком.
  4. Если платежи ЖКХ стороны включили в общую сумму платежа и оформили чеком, то с них наймодатель тоже уплатит налог. Так делать не выгодно. Поэтому лучше пусть наниматель сам оплачивает ЖКХ напрямую, а для контроля отсутствия задолженности надо предусмотреть периодическую сверку с подтверждением наймодателем.

Вы можете сами сделать доп. соглашение с этими пунктами. Можно также прекратить старый договор по соглашению сторон и подписать с 1 января новый.

Важно: если вы получите хотя бы одну оплату за найм «по старому» 2019 году, то строго говоря, вам придется отчитаться за один период в году по старой системе, а за другой – по новой, с использованием приложения «Мой налог». Поэтому лучше сначала перейти на НПД и заключить новый договор, а потом принимать платежи.

Что изменяется в договоре аренды?

Договор аренды заключается, если жилая недвижимость сдается организации – например, для проживания сотрудников или командировочных.

Вы можете сами сделать доп. соглашение с этими пунктами. Можно также прекратить старый договор по соглашению сторон и подписать с 1 января новый.

Важно: если вы получите хотя бы одну оплату за найм «по старому» 2019 году, то строго говоря, вам придется отчитаться за один период в году по старой системе, а за другой – по новой, с использованием приложения «Мой налог». Поэтому лучше сначала перейти на НПД и заключить новый договор, а потом принимать платежи.

«Правильная Аренда» подготовила для вас варианты договора для сдачи квартиры самозанятыми, применяющими НПД:

Как всегда, договора представлены в двух видах – вариант для распечатки/заполнения и вариант с комментариями из нормативных актов.

Самозанятые и сдача квартиры в аренду — как оформиться арендодателю

Сдача жилья — отличный способ дополнительного заработка. Но эта тема более многогранна, нежели может показаться на первый взгляд и имеет несколько сложностей, которые рассмотрены далее.

Закон о самозанятых вступил в действие с 1 января 2019 года. С 1 января 2020 года действие распространено на 23 региона.

Государственная Дума РФ окончательно приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» (с 1 января 2020 года действует для 23 регионов России).

Текст закона можно найти на сайте Госдумы http://sozd.duma.gov.ru/bill/551845-7.

Важно: закон вступил в действие с 1 января 2019 года. 28 ноября 2018 года Закон был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным. С 1 января 2020 года действие Закона распространяется уже на 23 региона России.

Читайте так же:  Налоговый вычет при лечении и протезировании зубов

Мы будем Вас знакомить со всеми принятыми изменениями к Закону и анализировать их – применительно к аренде жилья.

Если у вас нет времени читать, то вот краткие рекомендации:

  1. Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
  2. Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
  3. Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
  4. Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

  1. Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
  2. Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
  3. Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
  4. Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
  5. Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
  6. Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
  7. Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

Как выгоднее сдавать квартиру: сравниваем расходы самозанятого
и ИП на УСН

ПИК-Аренда помогает найти жильцов, грамотно заключить договор и следить за имуществом на протяжении всего срока сдачи

С новым законом приобретать квартиры специально для сдачи в аренду станет выгоднее. Мы посчитали доходность от сдачи в статусе ИП на «упрощёнке» и в статусе самозанятого.

Исходные данные.

Есть однокомнатная квартира на окраине Москвы за четыре миллиона рублей в неплохом состоянии и в двадцати минутах ходьбы от метро. Сдать такую недвижимость можно за 25–30 тысяч рублей. Возьмём в расчёт среднее значение — 28 тысяч. За год квартиранты принесут 336 тысяч рублей.

Расходы одинаковые для обоих рантье. Коммунальные платежи обойдутся в 24 тысячи рублей в год, ещё 15 тысяч заложим на небольшой ремонт. Допустим, что налог и взносы в пенсионный и медицинский фонды арендодатель будет платить единожды в конце года.

Статья ИП на УСН Самозанятый,
самозанятый ИП
Арендная плата + 336 000 Р + 336 000 Р Коммунальные платежи — 24 000 Р — 24 000 Р Ремонт — 15 000 Р — 15 000 Р Налог — 20 160 Р — 13 440 Р Взнос в медицинский фонд — 6 884 Р 0 Р Взнос в ПФР — 29 354 Р 0 Р Дополнительный взнос в ПФР (1% с суммы, превышающей 300 тысяч рублей) — 360 Р 0 Р Чистый доход 240 242 Р 283 560 Р Окупаемость 17 лет 14 лет Доходность за год 6% 7%

ИП на УСН имеет право уменьшить налог на сумму страховых взносов, если будет делать авансовые платежи. В таком случае чистый доход составит 260 402 рубля, а доходность — 6,5%. Квартира окупится за 15 лет и четыре месяца.

Не забывайте, что цена аренды и стоимость квартиры будут расти, поэтому реальный доход будет на 0,5–2% годовых больше.

Недостатки

Они касаются арендодателей, для которых сдача квартир — основной вид деятельности и которые не работают по трудовому договору. Если два этих пункта для вас существенны, то оставаться ИП выгоднее, чем переходить на новый режим.

Не учитывается трудовой стаж.

Самозанятые не платят обязательных страховых взносов, поэтому время работы в новом статусе не будет считаться трудовым стажем.

Не копится пенсия.

По той же причине не будут накапливаться пенсионные баллы, а значит, пенсия будет меньше. Если решите самостоятельно платить страховые взносы, то расходы будут такие же, как у ИП. Все сборы фиксированные: за 2019 год вам нужно будет заплатить 29 354 рубля в пенсионный фонд и 6 884 рубля — в медицинский.

Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит

Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).

Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?

Ситуация первая – страховой депозит.

Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.

Ситуация вторая – оплата ЖКХ.

Читайте так же:  Куда писать заявление на возврат госпошлины

Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц. Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами. Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.

Преимущества самозанятого перед ИП

Главный плюс самозанятого — в сокращении расходов. Доходность увеличивается — не придётся платить сборы в пенсионный и медицинский фонды. Вот основные пункты, на которых экономит самозанятый в отличие от ИП на «упрощёнке»:

Самозанятый, самозанятый ИП ИП на УСН
Платит 4% от дохода с физлиц. Платит 6%. Обязательных сборов в фонды нет. Обязательно платит сборы в ПФР и на медстрахование, даже если дохода нет. Когда доход превышает 300 тысяч рублей в год, в ПФР отчисляют еще 1% с суммы превышения. Правда, ИП имеет право уменьшить налог на сумму этих взносов. Нет затрат на бухгалтерию. Нужно нанять бухгалтера или платить за онлайн сервис. Государство даёт 10 000 рублей в качестве налогового вычета. Его можно расходовать постепенно, уменьшая налоговую ставку каждый месяц на 1%. Льготного вычета нет.

Самозанятому не запрещено работать с юридическими лицами, например вы можете сдавать в аренду квартиру командированным и заключать договор с организацией. При этом, в отличие от ИП, вам не нужна онлайн-касса, а значит, не будет лишних расходов.

Кому подойдёт новый режим

Новый налоговый режим запущен в качестве эксперимента. Перейти на него могут граждане России, Белоруссии, Армении, Казахстана и Киргизии, которые работают в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Государство предлагает людям, работающим на себя, выйти из тени и платить 4% с дохода, полученного от физических лиц, и 6% — от юридических лиц. Под новую категорию подпадают и те, кто сдаёт квартиры в аренду. Но есть несколько ограничений:

Доход самозанятого не может быть выше 2,4 млн рублей в год. Если квартир для сдачи несколько и прибыль больше, придётся работать как ИП.

Нельзя нанимать сотрудников, будучи самозанятым: управляющие, риэлторы, уборщицы не смогут работать на вас официально.

Нельзя сдавать апартаменты, аренда коммерческой недвижимости под этот закон не попадает.

Вы можете иметь основную работу, это никак не повлияет на новый статус. Работодатель будет, как обычно, платить за вас НДФЛ по ставке 13%. Налог от сдачи жилья вы будете перечислять самостоятельно, эти режимы не пересекаются.

Как оформиться для сдачи квартиры?

Самозанятые сдача квартиры в аренду возможна при условиях:

  • Отсутствие нанятого сотрудника;
  • Нет конфликта интересов, относительного налоговых режимов (например, НПД и другие, параллельные режимы, которые исключают друг друга, согласно налоговому кодексу);
  • Налог на профессиональный доход возможен только от годовой суммы прибыли в 2.4 миллиона рублей (около 200 тысяч в месяц за аренду квартиры);
  • Квартира находится в полной собственности арендодателя.

При соблюдении этих условий, владелец квартиры может оформить экспериментальный налог на подоходный доход в отделении территориального округа. Для этого необходимо подать официальное обращение (образец будет предоставлен на месте), собрав всю необходимую документацию, которая потребуется в Вашем индивидуальном случае — сотрудник налоговой инспекции ознакомит с персональным списком документов и предоставит время для сбора данных в ФНС (Федеральная налоговая служба).

Также, зарегистрироваться можно в официальном приложении «Мой Налог». Необходимо выполнить переход в Личный кабинет, а после предоставить:

  • Сканер паспортных данных;
  • Подтвердить заявление;
  • Прикрепить фотографию, в указанном формате.

После этого Вам придут дальнейшие инструкции или (всё индивидуально) процесс регистрации будет завершён.

Обратите внимание! Важное условие: арендодатель самозанятый может сдавать исключительно недвижимость, находящуюся у него в собственности. Иные действия (повторная сдача) караются и регулируются, в данном случае, законом о мошенничестве.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Выводы

Если вы планируете покупать квартиры и сдавать их в аренду, то присмотритесь к статусу самозанятого. Налог 4% — небольшая плата за отсутствие проблем с налоговой. При этом срок окупаемости недвижимости, в отличие от работы в качестве ИП, сокращается на три года.

Видео (кликните для воспроизведения).

Но не забывайте, что есть лимит годового дохода — 2,4 млн рублей. Это от четырёх до семи однокомнатных квартир в Москве. Когда их станет больше, придётся регистрироваться как ИП.

Источники

Налог для самозанятых сдача квартиры в аренду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here